Documenti per vendere casa: quali servono e come trovarli

Vuoi vendere la tua casa? Le tue prime preoccupazioni saranno molto probabilmente legate al suo valore di mercato, al tempo di vendita e a come renderla il più appetibile possibile per i compratori: giustamente!

Gli agenti immobiliari a cui ti rivolgerai – se professionali e bravi a svolgere il loro lavoro – ti aiuteranno ad affrontare ogni dubbio e perplessità, ma è bene che tu sappia che nella lista delle cose da fare quando si vuole vendere un immobile c’è molto, ma molto di più di questo.

Per esempio, stilare con cura la documentazione necessaria e richiesta dalla legge per il contratto preliminare e/o conclusivo di vendita. È vero, il processo di raccolta dei documenti può essere un po’ noioso, soprattutto se possiedi la tua casa da anni. Però, fin troppo spesso capita che i venditori rimandino questo compito all’ultimo momento, per poi ritrovarsi in situazioni spiacevoli o essere costretti a ritardare la vendita. 

Affrontando il problema prima piuttosto che dopo, non rischierai di farti scappare l’occasione di una buona vendita per dei cavilli burocratici. Ecco quindi la lista dei documenti per vendere casa!

Tutti i documenti per vendere casa in completa tranquillità

Ecco i documenti indispensabili per vendere casa (e perché)

  • La visura catastale e la planimetria possono essere scaricate, gratuitamente, da qualsiasi proprietario dell’immobile, dal catasto, che fa parte dell’Agenzia delle Entrate. Per legge devi dichiarare, nel preliminare notarile di compravendita e nel contratto definitivo di trasferimento di proprietà, che i dati catastali, compresa la planimetria, rispecchiano fedelmente lo stato di fatto (conformità catastale). Se per qualche motivo c’è una discrepanza, dovrà essere affrontata prima che la vendita possa essere completata. Il tuo agente immobiliare può anche occuparsi di recuperare la planimetria per te, tuttavia questo è un po’ più complicato a causa dei requisiti di privacy dei dati. 
  • L’atto notarile che trasferisce la proprietà a te (e ai comproprietari, se applicabile). Se possiedi l’immobile da meno di 20 anni, sarà utile, e nel caso in cui l’acquirente richieda un’ipoteca, obbligatoria, per documentare una precedente proprietà risalente a 20 anni fa. Il limite di 20 anni è dovuto al diritto legale di uno squatter di diventare proprietario a determinate condizioni, note come prescrizione acquisitiva o usucapione. Un problema frequente si verifica quando una proprietà è stata ereditata ma il trasferimento dell’atto non è stato eseguito: questo dovrà essere completato.
  • Ispezione ipotecaria. Tutti i proprietari possono stampare una copia gratuita dal servizio di informazioni sulla proprietà gestito dall’erario. Ti serviranno le credenziali di accesso. Un acquirente vorrà sapere se la proprietà ha attualmente un’ipoteca o un altro privilegio su di essa: un controllo definitivo sarà effettuato dal notaio durante la chiusura. In alcuni casi può esistere un diritto di prelazione, come i proprietari di terreni agricoli confinanti o gli attuali affittuari.
  • Certificati di conformità dei sistemi di servizio o dichiarazione di non conformità se applicabile. Questo vale per ciascuna delle utenze (impianti), ad es. gas, energia elettrica, riscaldamento e raffrescamento, idrico e fognario, ascensori, ricezione tv, antincendio, cancelli e porte automatiche installate dopo il 27 marzo 2008 e in alcuni casi per impianti installati dopo il 13 marzo 1990. In caso di installazione o sostituzione degli impianti, il tecnico deve fornire un certificato attestante che il lavoro è stato eseguito in conformità con gli standard vigenti. Questa documentazione deve essere fornita in modo che l’acquirente sappia cosa sta ottenendo e non possa fare affermazioni contrarie in seguito, quindi il vantaggio riguarda sia l’acquirente che il venditore. Non dimenticare di allegare i registri di manutenzione dell’impianto di riscaldamento e raffrescamento (libretto d’impianto)! 
  • Un certificato di classe energetica (APE: attestato di prestazione energetica) è richiesto per l’ispezione da parte dei potenziali acquirenti e deve essere allegato al contratto definitivo di vendita, con una sanzione da 3000€ a 18.000€, da dividere tra l’acquirente e il venditore, se non non è incluso. Il tecnico vorrà prendere visione della planimetria e dei registri di manutenzione degli impianti di riscaldamento e raffrescamento (libretto d’impianto). Nota: il certificato deve essere rifatto se ci sono modifiche che potrebbero influire sulla classificazione energetica (rinnovi, modifiche alle attrezzature) altrimenti è valido per 10 anni. Il costo varierà in base all’edificio e alla sua ubicazione; puoi aspettarti di pagare all’incirca 150-300€. Tieni presente che stai pagando per l’esperienza, il tempo (compresi i viaggi in località remote) e la responsabilità legale del tecnico! 
  • Permesso di costruire/certificato di costruzione o indulto (condono). Si tratta di un documento fornito dal tuo municipio, spesso rintracciabile online. Puoi richiederlo direttamente tu o pagare un professionista per ottenerlo. Una dichiarazione alternativa è possibile per gli edifici costruiti prima del 1° settembre 1967, in quanto si presume che manchino i documenti più vecchi o che siano di scarsa qualità (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003).
  • Certificato di agibilità, disponibile presso il municipio. Non richiesto per edifici completati prima del 1934. Non strettamente obbligatorio, ma se presente impedisce all’acquirente di sostenere il contrario in seguito, con conseguenze legali spesso spiacevoli.

I documenti necessari per vendere casa in un’unità condominiale

  • Il regolamento condominiale. L’acquirente vorrà sapere quali limitazioni e indicazioni sono previste dal regolamento.
  • Verbali assemblee condominiali ultimo anno (adunanze ordinarie e straordinarie), comprensivi di bilancio. Un acquirente vorrà sapere quali commissioni annuali aspettarsi. Vorrà giustamente anche essere informato delle spese straordinarie effettuate e per quali lavori sono state richieste.
  • Un comunicato dell’amministratore di condominio in merito allo stato attuale dei pagamenti condominiali. Se il venditore è in ritardo con i pagamenti, l’acquirente vorrà senza dubbio saperlo.

I documenti per vendere casa nel caso di un immobile attualmente locato

  • Il contratto di affitto. L’acquirente vorrà sapere quando scade e quale reddito aspettarsi.

Per quanto riguarda ciascuno dei venditori dell’immobile

  • Documento d’identità. Questo deve essere valido (non scaduto). È necessario per attestare chi sta firmando il contratto di vendita (preliminare e/o definitivo).
  • Codice fiscale del venditore. 
  • Certificato di stato civile e, se sposato, regime patrimoniale.

Questi sono i documenti per vendere casa correttamente e senza temere “scherzi” e senza perdere più avanti ulteriore tempo tra richieste e ricerche. 

Possono sembrare molti e difficili da ottenere (soprattutto quelli relativi l’immobile), ma niente paura: se ti affidi a un’agenzia immobiliare competente e professionale recuperare tutti questi documenti per vendere casa sarà semplice e immediato!