Preliminare di compravendita: che cosa è e cosa comporta

Il “contratto preliminare di compravendita”, detto anche “compromesso”, è – come un’offerta di acquisto – un contratto che obbliga le parti a vendere e acquistare un determinato immobile mediante il definitivo “contratto di compravendita ” (contratto di acquisto).

Si tratta di un passaggio fondamentale all’interno del processo che porta chi è interessato all’acquisto a diventare effettivamente il nuovo proprietario dell’immobile in questione.

Nei prossimi paragrafi capiremo meglio di che cosa si tratta, a che cosa serve questo step e come va gestito.

Cos’è un preliminare di compravendita o compromesso

Il preliminare di compravendita immobiliare segue, solitamente, la proposta d’acquisto che l’acquirente fa al venditore della casa, nel caso in cui la proposta in oggetto venisse accettata. 

Se la proposta non lega le due parti da vincoli di alcun tipo e può essere sciolta, revocata, rifiutata o contrattata in ogni momento tramite una controproposta immobiliare, il compromesso o preliminare è un vero e proprio impegno vincolante tra acquirente e venditore. 

Questa, di fatto, è la differenza sostanziale e più importante tra proposta d’acquisto immobiliare e preliminare di vendita. Con quest’ultimo chi compra e chi vende si impegnano formalmente a proseguire l’effettiva compravendita dell’immobile: anche se l’acquirente non è ancora a tutti gli effetti il nuovo proprietario della casa, il compromesso è il documento che attesta che presto – o comunque entro le tempistiche stabilite – lo sarà.

I documenti utili per il preliminare di compravendita

Gran parte dei documenti che troverai elencati qui di seguito non riguardano unicamente il compromesso immobiliare, ma vengono bensì richiesti sia all’acquirente, sia al venditore già in fase di proposta. Quindi, è probabile che, arrivati a questo stadio della compravendita, tutti questi documenti siano già disponibili e facilmente reperibili da entrambe le parti. 

Ecco comunque una sintesi dei documenti necessari per formalizzare il preliminare di compravendita:

I documenti riguardanti la casa per il preliminare di vendita

• Le planimetrie catastali; 
• l’atto di provenienza; 
• la relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale (richiesta per il Rogito ma si consiglia di procurarla per il preliminare)  
• l’Attestazione di prestazione energetica dell’immobile;
• la documentazione condominiale (se necessaria); 
• eventuali copie dei contratti di locazione (se necessari e richiesti nel caso di vendita di immobile locato).

I documenti riguardanti le persone per il preliminare di vendita

• Documenti d’identità in corso di validità; 
• codici fiscali; 
• attestazioni dello stato civile; 
• eventuali attestazioni di divorzio; 
• dati anagrafici e fiscali del mediatore immobiliare.

Durante il preliminare di compravendita è necessario versare caparra o acconto?

No, come confermato dall’articolo 1326 del codice civile, non è obbligatorio versare caparra o acconto durante la fase di compravendita, quindi neanche durante il preliminare. Tuttavia, è raro che una compravendita venga condotta senza che, per tutela e garanzia, venga versata quantomeno una caparra. 

Solitamente questa, inoltre, non viene versata durante il compromesso immobiliare, ma ben prima, cioè in fase di proposta d’acquisto. Il caso più frequente, infatti, è quello di un compratore che accompagna la proposta con una caparra a garanzia, che poi diventerà più avanti – al momento del rogito – acconto per concludere del tutto l’acquisto.

Solitamente le caparre, per dimostrare al venditore da parte dell’acquirente la giusta credibilità, coprono almeno il 5-10% del valore dell’immobile, ma possono anche essere di percentuale inferiore, circa sul 2-3%. Gli acconti, quando vengono versati, corrispondono di solito al 20 o 25% del valore. 

Attenzione però a non confondere caparra e acconto immobiliare. Sebbene entrambi possano essere versati dal potenziale compratore al venditore già in fase di proposta, la prima va a tutela di entrambe le parti, mentre il secondo vale come effettivo anticipo per l’acquisto della casa e non svolge funzione di garanzia. 

Cosa significa? Che la caparra tutela nel caso in cui una delle due parti interrompesse la compravendita, dopo il compromesso o una proposta d’acquisto irrevocabile. Se il potenziale acquirente si tira indietro, la caparra rimane a chi vende. Se a tirarsi indietro è invece il proprietario della casa, il compratore potrebbe esigere fino al doppio della caparra data a garanzia. 

L’acconto, invece, in caso di interruzione della compravendita torna sempre a chi lo ha versato, anche se il contratto è stato rotto proprio dal potenziale acquirente. 

Ad ogni modo, per rispondere in modo sintetico alla domanda posta dal paragrafo, possiamo dire che non è obbligatorio versare caparre o acconti durante il compromesso. 

Questo perché o sono già stati versati in fase di proposta, o perché venditore e acquirente hanno deciso di procedere diversamente.

È obbligatorio registrare il preliminare di vendita?

Registrare il preliminare di compravendita è obbligatorio e deve avvenire:

• entro 20 giorni dalla stipula della stessa; 
• entro 30 giorni nel caso in cui la stipula del documento avvenisse in presenza di un notaio.

Ecco di seguito riportati i costi medi della registrazione del contratto: 

• imposta di registro fissa (non varia in base al valore dell’immobile) di 200€; 
• imposta di registro corrispondente allo 0,5% della caparra e al 3% dell’acconto; 
• marca da bollo da 16€ per ogni 100 righe di documento; 
• marca da bollo per ogni allegato inserito all’interno del documento.

Stando a quanto riportato dalla legge, le spese di registrazione del compromesso immobiliare ricadono su chi acquista l’immobile, a meno che venditore e acquirente non si accordino diversamente – spesso infatti le parti decidono di dividere le spese, quantomeno quelle riguardanti le imposte e le marche da bollo –.

Quanto tempo passa tra compromesso e rogito?

Questa distanza temporale non è regolamentata per legge e dipende dagli accordi presi tra venditore e acquirente. In genere, si tratta di un’attesa di circa 5-6 mesi, ma questo standard non riguarda ciascuna casistica: è bene usare il preliminare di vendita come occasione per stabilire al meglio anche queste questioni burocratiche e logistiche in modo chiaro e trasparente.