Proposta d’acquisto: che cos’è e come funziona

Hai visto una casa che ti piace e dentro la quale riesci a immaginare il tuo presente e il tuo futuro: benissimo! Ci piace pensare che l’acquisto di una casa, che di per sé è un atto burocratico, parta da qualcosa di molto istintivo, un po’ come un colpo di fulmine. 

E, al pari delle storie d’amore, anche per concludere la compravendita di un immobile deve arrivare una… proposta

Infatti, quando si è pronti a comprare una determinata casa, il primo passo da compiere è avanzare una proposta di acquisto

In questo articolo vedremo nel dettaglio che cosa è la proposta di acquisto, come va redatta e come funziona.

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Proposta d’acquisto: che cos’è e come funziona

Proposta di acquisto immobiliare: che cosa è

Partiamo dalle basi: la proposta di acquisto immobiliare è un documento

Già, perché, in ambito immobiliare, le promesse orali non sono legalmente vincolanti e, nella tutela sia di chi vende sia di chi compra, andrebbero proprio evitate. 

Più nello specifico, la proposta d’acquisto immobiliare è l’intento dell’acquirente di comprare una casa a un determinato prezzo o a certe condizioni. Per dare validità legale a questa intenzione, il potenziale compratore deve compilare un documento. 

Il suddetto documento – solitamente si tratta di un modulo standard prestampato da compilare – ti verrà fornito dall’agenzia immobiliare con cui vuoi concludere l’acquisto. 

La stessa agenzia, se è competente e di qualità, ti aiuterà nella stesura completa del documento, indicandoti le informazioni da inserire e i documenti da allegare – di cui parleremo tra un attimo.

Ma prima, risolviamo un dubbio che sicuramente ti stai ponendo: quale è la proposta giusta da fare per assicurarsi l’acquisto dell’immobile dei tuoi sogni?

Quanto si può abbassare il prezzo di una casa nella proposta d’acquisto?

Non esiste una formula magica: il fattore chiave in queste situazioni è la competenza dell’agente immobiliare, che saprà consigliarti al meglio e suggerirti una proposta d’acquisto vantaggiosa e accattivante al tempo stesso. 

Di solito, comunque, si cerca di puntare a un ribasso del 7-8% rispetto al prezzo iniziale richiesto. In alcune situazioni, si può arrivare fin da subito al 10-15%. Discutine con il tuo agente immobiliare di fiducia ed evita di avanzare richieste eccessive: il rischio è quello di allontanare il venditore. 

Risolto questo dubbio, torniamo in pista e affrontiamo i vari aspetti della proposta d’acquisto.

Cosa si scrive in un documento di proposta d’acquisto immobiliare? 

Come dicevamo, l’agenzia immobiliare fornirà al potenziale acquirente un modulo da compilare. All’interno di questo modulo dovranno essere riportate le seguenti informazioni:

  • i dati anagrafici di chi fa la proposta; 
  • i dati anagrafici del venditore; 
  • i dati sull’immobile in questione (indirizzo, APE, informazioni catastali, …)
  • il prezzo proposto per l’acquisto; 
  • la caparra versata in accompagnamento alla proposta d’acquisto; 
  • le modalità di pagamento (con eventuali vincoli, nel caso si fosse in attesa dell’approvazione di un mutuo); 
  • il periodo di validità della proposta d’acquisto;
  • un’indicazione dell’ipotetica data di rogito in cui finalizzare l’acquisto; 
  • il compenso dell’agenzia immobiliare; 
  • eventuali altre informazioni utili, come
    • uniformità urbanistica a catastale dell’immobile; 
    • libertà dell’immobile da vincoli che potrebbero limitarne la commercialità; 
    • identificazione catastale dell’immobile;
    • descrizione dettagliata dell’immobile.

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Che documenti servono per fare una proposta d’acquisto immobiliare?

Va da sé, in base alla lista che abbiamo appena visto insieme, che durante questa fase servono, nel caso di chi desidera acquistare l’immobile:

  • documenti anagrafici in corso di validità; 
  • l’assegno per la caparra versata.

Per chi vende, la lista è più lunga e corposa, in quanto oltre alle informazioni anagrafiche servono anche numerosi altri documenti immobiliari imprescindibili per finalizzare la compravendita.

Quando si fa la proposta di acquisto immobiliare? 

La proposta d’acquisto immobiliare è la primissima fase della compravendita e avviene, solitamente, in seguito a una visita positiva dell’immobile da parte del potenziale acquirente. 

Se stai cercando una casa da acquistare, è probabile che tu ne abbia già vista qualcuna e, magari, una in particolare ha catturato la tua attenzione e ti piacerebbe molto comprarla. 

Questo è il momento di passare all’azione!

Con l’aiuto dell’agenzia immobiliare, potrai elaborare una proposta d’acquisto immobiliare strategica e intelligente.

Quanto dare di caparra durante la proposta d’acquisto? 

Un’altra domanda gettonatissima e che sicuramente ti è venuta in mente, dato che abbiamo citato nei paragrafi precedenti la parola “caparra”.

Anche in questo caso, non esiste la formula matematica esatta, né ci sono delle regole ferree che determinano il valore della caparra da versare in sede di proposta d’acquisto. 

In generale, possiamo dire che le caparre per l’acquisto di un immobile si aggirano in media sul 10-15% del prezzo della casa

Non entreremo qui nel dettaglio di questo tema, perché sulla caparra da dare in sede di proposta ci sono molte, moltissime cose da dire – che approfondiremo altrove -, ma ci limitiamo a darti un consiglio: ascolta i suggerimenti del tuo agente immobiliare di fiducia. 

Saprà risolvere ogni tuo dubbio in merito alla questione della caparra e aiuterà a capire come redigere e gestire l’assegno.

Che cosa significa “proposta di acquisto irrevocabile”? 

Non farti intimorire da questa parola, ma prendila piuttosto come uno sprone a trattare con serietà l’idea di acquistare casa e di aprire una compravendita per uno specifico immobile. 

Una proposta d’acquisto irrevocabile è un impegno che, fino a che non viene confermato anche dal venditore, risulta essere vincolante solo per chi desidera comprare la casa. 

Il venditore, infatti, ha la libertà di valutare anche altre proposte d’acquisto e di scegliere quella per lui più interessante e vantaggiosa. Nel caso, quindi, dovesse rifiutare la tua proposta, l’impegno si annulla e, con la caparra nuovamente in tuo possesso, hai la possibilità di formulare una nuova proposta per lo stesso immobile o di cercarne altri. 

Nel felice caso in cui la proposta d’acquisto viene confermata anche dal venditore, l’impegno diventa vincolante anche per lui, non più solo per te che stai comprando.

Che cosa succede dopo la proposta d’acquisto? 

Hai fatto una proposta d’acquisto? Ottimo!

Ora non ti resta che aspettare il responso e scoprire se il venditore vorrà accettare o rifiutare la tua proposta. 

Nel caso in cui la rifiutasse, non abbatterti: hai ancora delle chance! Puoi infatti, con l’aiuto dell’agente immobiliare, provare a formulare una nuova proposta d’acquisto, se davvero non vuoi perdere l’occasione di acquistare quell’immobile. 

Oppure, puoi mettere da parte quella casa e valutarne delle altre, facendo una proposta d’acquisto per un altro immobile. 

Se, invece, il venditore dovesse accettare subito la tua proposta d’acquisto… beh, congratulazioni! Stai per entrare ufficialmente in possesso di un immobile. Ricorda, però, che ancora quella casa non è tua. 

Mancano infatti due passaggi molto importanti: il contratto preliminare di vendita e il rogito!