Se stai pensando di vendere o acquistare un immobile, è importante che tu sappia che cosa è una perizia immobiliare, soprattutto se c’è in ballo la richiesta di un mutuo per finalizzare la compravendita. 

La perizia immobiliare è un’analisi dettagliata della proprietà, che viene effettuata da un professionista esperto del settore immobiliare e incaricato da una banca o un istituto finanziario. In questo articolo, scopriremo cos’è la perizia immobiliare, quando viene effettuata, chi la richiede, cosa accade durante l’analisi, chi paga la perizia e cosa succede dopo.

Che cos’è la perizia immobiliare? 

Come accennavamo, la perizia immobiliare è un’analisi dettagliata di un immobile, che ha lo scopo di determinare il valore commerciale della proprietà. 

La perizia viene richiesta dall’istituto preposto all’erogazione del mutuo e sarà effettuata da un professionista del settore immobiliare, solitamente un geometra o un ingegnere, che valuta le caratteristiche dell’immobile e lo stato di manutenzione. La perizia include anche una valutazione del prezzo di mercato dell’immobile. La perizia immobiliare viene solitamente effettuata quando si vuole vendere un immobile, ma può essere richiesta anche per scopi legali, come per esempio in caso di separazione o di eredità.

Quando si fa la perizia immobiliare?

La perizia immobiliare rappresenta uno degli step fondamentali da compiere durante una compravendita, quando si decide di acquistare o vendere casa. Infatti, stabilire il valore di mercato dell’immobile è essenziale per finalizzare l’erogazione di un eventuale mutuo. 

La banca deve capire qual è il valore dell’immobile per comprendere l’importo massimo che può erogare al cliente. In questo modo, l’istituto finanziario fornisce un finanziamento proporzionale al valore della casa che si intende acquistare.

Solitamente, la perizia immobiliare viene fatta successivamente alla proposta o più frequentemente dopo il preliminare di compravendita e avviene prima del rogito finale. Questo perché la banca, per procedere alla pratica di mutuo e all’invio del perito, richiede di visionare il preliminare, o quantomeno una proposta accettata da entrambe le parti.

Chi deve richiedere la perizia immobiliare?

In genere, la richiesta di mandare un perito per la perizia immobiliare viene fatta direttamente dalla banca a cui il potenziale nuovo proprietario sta richiedendo l’erogazione di un mutuo, siccome ha tutto l’interesse di conoscere il valore dell’immobile per concedere una cifra proporzionata e garantita. 

Tuttavia, in alcuni casi, il proprietario dell’immobile può richiedere direttamente alla banca di effettuare una perizia immobiliare per ottenere un finanziamento. In ogni caso, il perito viene incaricato dalla banca per effettuare la valutazione dell’immobile e redigere la relazione di perizia, che viene utilizzata poi per la concessione del mutuo.

Cosa succede durante la perizia immobiliare?

Durante la perizia immobiliare, il professionista incaricato dalla banca effettua una serie di verifiche sull’immobile in questione, al fine di valutarne lo stato di manutenzione, la qualità delle strutture, l’ubicazione e altre caratteristiche che possono influenzare l’effettivo valore di mercato.

In particolare, il perito effettua una verifica delle caratteristiche strutturali dell’immobile, della sua collocazione e dell’eventuale presenza di servizi pubblici e privati nelle vicinanze. Vengono inoltre analizzati gli aspetti urbanistici, la destinazione d’uso, la superficie complessiva, le finiture e le condizioni generali della casa.

Il perito esamina anche gli impianti elettrici e idraulici, le finiture interne ed esterne e l’eventuale presenza di problematiche strutturali. In caso di necessità, il perito può richiedere ulteriori verifiche, come ad esempio analisi del suolo, rilievi topografici, indagini sui consumi energetici e altro ancora.

Che documenti servono per la perizia immobiliare?

• Documenti di proprietà: la perizia viene effettuata sull’immobile di proprietà del committente, pertanto è necessario fornire la documentazione di proprietà dell’immobile, come ad esempio il titolo di proprietà, il registro immobiliare e l’eventuale atto di compravendita.
• Planimetria dell’immobile: il perito ha bisogno di conoscere la planimetria della casa, cioè la pianta dell’edificio o dell’unità, per avere un’idea chiara delle dimensioni e della disposizione degli spazi interni.
• Eventuali documenti relativi a lavori di ristrutturazione: se l’immobile ha subito lavori di ristrutturazione o di ampliamento, è necessario fornire al perito i relativi documenti, come ad esempio il permesso di costruire, i certificati di conformità e le dichiarazioni di inizio attività.
• Eventuali documenti relativi agli impianti: se l’immobile è dotato di impianti di qualsiasi tipo (elettrico, idraulico, di riscaldamento, di condizionamento, ecc.), è importante assicurare al perito i relativi documenti, come il certificato di conformità degli impianti, la scheda tecnica degli apparecchi e il libretto istruzioni.
• Eventuali documenti relativi alle spese condominiali: se l’immobile fa parte di un condominio, bisognerà fornire al perito i documenti delle spese condominiali, come ad esempio l’ultimo rendiconto annuale, per conoscere le spese ordinarie e straordinarie a carico dell’immobile.
• Eventuali certificazioni energetiche: se l’immobile è stato sottoposto a una certificazione energetica, è bene dare al perito la giusta documentazione, per conoscere la classe energetica dell’immobile e l’efficienza energetica.
• Dichiarazione di conformità dell’immobile ai fini urbanistici: un documento che attesta che un edificio è stato costruito in conformità alle normative urbanistiche e alle autorizzazioni rilasciate dal Comune. Certifica che l’immobile è stato costruito rispettando i vincoli urbanistici, edilizi e paesaggistici previsti. 
• Certificato di agibilità: un documento che certifica che l’edificio e i suoi impianti rispettano i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previsti dalle normative in vigore.

In ogni caso, il perito può richiedere ulteriori documenti specifici in base alle caratteristiche dell’immobile e alle finalità della perizia.

Chi paga la perizia immobiliare?

In genere, la perizia immobiliare viene pagata dal committente, ovvero colui che richiede la perizia. Tuttavia, a seconda delle circostanze, il costo della perizia può essere a carico di altre parti coinvolte nel processo di compravendita dell’immobile.

Ad esempio, se la perizia viene richiesta dalla banca per erogare un mutuo, il costo della perizia può essere a carico del richiedente il mutuo o della banca stessa, in base alle condizioni contrattuali del mutuo stesso. In ogni caso, è importante chiarire fin dall’inizio chi dovrà sostenere il costo della perizia, per evitare eventuali malintesi o dispute in seguito.

Cosa succede se il valore della casa stabilito dalla perizia è inferiore al prezzo della proposta? 

Di solito, la banca concede un mutuo pari all’80% del valore più basso tra il prezzo di acquisto e la stima della perizia. Ad esempio, se l’immobile viene acquistato per 200.000€ e la perizia ne stima il valore a 220.000€, la banca può erogare fino a 160.000€, ovvero l’80% del prezzo di acquisto. 

Tuttavia, se il valore stimato dalla perizia è inferiore al prezzo di acquisto, il mutuatario potrebbe avere difficoltà a coprire la parte mancante.

Per evitare questo problema, è possibile richiedere una pre-perizia, ovvero una valutazione anticipata dell’immobile. Questo permette di avere una stima del valore dell’immobile in anticipo, in modo da evitare eventuali sorprese durante la perizia della banca. Inoltre, è possibile condurre la pre-perizia con lo stesso perito che la banca utilizzerà per la perizia, in modo da evitare eventuali differenze di valutazione.

Inoltre, è consigliabile tutelarsi includendo una clausola sulla proposta d’acquisto che subordina l’accordo all’ottenimento di un mutuo con l’importo sufficiente. In questo modo, il mutuatario evita di dover pagare la differenza tra il prezzo di acquisto e il valore stimato dalla perizia, qualora la banca decidesse di concedere un mutuo inferiore alla somma richiesta.

La situazione diventa più complessa se non si è subordinata la proposta d’acquisto al mutuo. In questo caso, le opzioni possibili sono limitate a saldare l’importo mancante per poter concludere l’acquisto, oppure far saltare l’affare, perdendo la caparra e potenzialmente esponendosi al risarcimento dei danni da parte del venditore.

Cosa succede dopo la perizia immobiliare

Una volta terminata l’analisi dell’immobile, il perito redige una relazione di perizia, nella quale vengono riportati i dati raccolti e le valutazioni effettuate. La relazione di perizia viene consegnata al committente – in genere la banca o il proprietario dell’immobile – e può essere utilizzata per definire il valore di mercato dell’immobile, il prezzo di vendita o la stima del valore dell’immobile a fini legali o fiscali.